Wszyscy zainteresowani rynkiem nieruchomości bacznie obserwują sytuację chińskiego giganta Evergrande. Jest to drugi największy deweloper w Chinach, najkorzystniej wyceniana spółka deweloperska na świecie, zajmująca 122 miejsce na prestiżowej liście Fortune 500 globalnych kolosów. Jego zadłużenie sięga 300 mld dolarów a firma stała się niewypłacalna. W utrzymaniu płynności pomóc ma docelowo chiński rząd, firma może zostać upaństwowiona.

Drugim czynnikiem, tym razem lokalnym jest utrzymująca się na wysokim poziomie inflacja przy zerowych stopach procentowych. Co oznacza to ryzyko i jak konsumenci kredytów hipotecznych powinni być przygotowani na negatywne scenariusze?

Kompleksowa obsługa kredytu hipotecznego to także analiza płynności finansowej, określenie działań mających na celu zabezpieczenie kredytu. Składają się na nie między innymi elementy takie jak: dobór okresu i parametrów kredytowania, wysokość wkładu własnego oraz pozostawienie niezbędnych nadwyżek finansowych po wzięciu kredytu, powiększanie tej poduszki bezpieczeństwa lub nadpłaty kapitału. Na etapie planowania ważne określenie wysokości raty w stosunku do dochodów, raty w scenariuszu chwilowej jak i permanentnej podwyżki stóp procentowych, rozpatrzenie scenariuszy związanych z chwilową lub całkowitą utratą dochodu. Przeanalizowanie tego wszystkiego oraz wdrożenie odpowiednich rozwiązań na etapie ubiegania się o kredyt zapewni nam większe bezpieczeństwo.

Najlepszą ochroną są nadwyżki finansowe. Planując kredyt z 20% wkładem własnym na starcie powinniśmy mieć co najmniej 25% wartości przyszłego zobowiązania. W transakcji występują dodatkowe koszty, a moment po pozbyciu się wkładu własnego jest najbardziej newralgiczny dla zobowiązania. Mamy wtedy mało możliwości więc poduszka finansowa oraz oszczędzanie na ten cel po wzięciu kredytu zmniejsza nasze realne saldo zadłużenia. Osoby ceniące sobie dostęp do kapitału, z praktyką w lokowaniu środków powinny kumulować kapitał i nie spłacać kredytu gdy jego cena jest korzystna. Także osoby o niepewnym zatrudnieniu, często przedsiębiorcy lepiej żeby mieli łatwo dostępny kapitał „na czarną godzinę.” Pewnym zyskiem nieobarczonym ryzykiem stopy zwrotu jest także nadpłata kredytu. Opłacalność tego działania zależy od zakładanej stopy zwrotu możliwej do osiągnięcia z oszczędności/inwestycji. Dobierane rozwiązania do tego typu celu są bezpieczną strategią dostosowaną do najczęściej 5/10 letniego horyzontu. W tym okresie warto uzbierać co najmniej 50% wartości naszego kredytu. Aby osiągnąć to w 5 lat musimy oszczędzać dodatkowo 180% raty miesięcznie. Połowę salda kredytu po 10 latach osiągniemy odkładając 70% raty. Jest to realny cel który warto założyć podczas brania kredytu. W pierwszym scenariuszu daję to możliwość skorzystania ze stałego oprocentowania hipoteki, a w konsekwencji zlikwidowania ryzyka zmienności stóp procentowych.

Gdy nie stać nas na tego typu dodatkowe oszczędności warto realizować podobny plan w mniejszej skali. W przypadku każdego kredytu gdy rośnie jego koszty związany z podniesieniem WIBORu należy przeanalizować i przeprowadzić proces refinansowania kredytu. Banki reagują na tą sytuację zmniejszając marże co biorąc pod uwagę ich obecną wysokość może oznaczać obniżkę o 0.5-0.7 p.p. Ważne jest to aby wybrać kredyt o swobodnej konstrukcji związanej z nadpłacaniem czy przenoszeniem kredytu.

Podczas analizy ofert istotne jest to czy ubezpieczenia są wymagane czy dodatkowe. Ryzyka w kontekście kredytu to mniejszy dochód, większe koszty oraz zawirowania rodzinne i finansowe powiązane z najczęściej z kwestią życia, zdrowia oraz zdolności do pracy. Tutaj z ofertą wychodzą do nas banki, jednak to co oferują to inaczej ulokowana prowizja. Polisa indywidualna powinna zabezpieczać przed śmiercią jednego z kredytobiorców(priorytetowo tego który osiąga większy dochód), trwałą lub chwilową niezdolność do pracy oraz opcjonalnie zabezpieczenie przed chorobami i nowotworami.

Wdrażając w życie każdy z tych elementów uważam, że kredyt będzie dużo bardziej bezpieczny i zbilansowany. Tego typu kompleksowa obsługa z mojej strony sprawia, że mimo niepewnych czasów podjęta wcześniej decyzja o wzięciu kredytu hipotecznego nie będzie aż tak stresująca. Krąży opinia, że wielu kredytobiorców jest nieświadomych i nieprzygotowanych na możliwe scenariusze. Warto być w tej drugiej grupie.

Kontynuując serię wpisów dotyczących praktycznego prowadzenia firmy postanowiliśmy poruszyć temat sukcesji, czyli świadomego, niezakłóconego przekazania majątku. Podstawowe dwa elementy sukcesji to testament i polisa. Warto poznać realia jakie panują na dzień dzisiejszy, to jakie mogą powstać ryzyka w związku z niespodziewaną śmiercią właściciela firmy. Jak się na to przygotować? Nawiązując do poprzednich rozważań podatkowych warto pamiętać, że elementy sukcesji takie jak polisa czy strategie kumulowania kapitału mogą być skutecznym sposobem na koszty w firmie.

Omówimy 4 najpopularniejsze formy prowadzenia przedsiębiorstwa w Polsce:

-Działalność gospodarcza działa na numerze NIP osoby fizycznej
-Oznacza to, że śmierć osoby prowadzącej działalność gospodarczą oznacza natychmiastową likwidację firmy
-Odpowiedzialność za zobowiązania przechodzi na spadkobierców? – Do zobowiązań wchodzą: kredyty, leasingi, zobowiązania publicznoprawne i kontraktów
– Wygaśnięciu ulegają umowy pracownicze (należy się odprawa pracownikom zgodnie z art.63.2 Kodeksu Pracy)
– Wygaśnięciu ulegają wszystkie koncesje i zezwolenia
– Występuje ryzyko zwrotu dotacji UE.

– Jeżeli spółka jest dwuosobowa istnieje ryzyko likwidacji ze skutkiem natychmiastowym
– Jeżeli spółka jest wieloosobowa, konieczność spłaty wartości udziałów zmarłego wspólnika jego spadkobiercom
– W przypadku zapisu o dziedziczeniu udziałów – wejście spadkobierców w prawa i obowiązki zmarłego – możliwe problemy dla wspólników i spadkobierców.
– Pytanie czy wspólnicy chcą aby do prowadzenia spółki, po zmarłym, weszli żona, mama, tata, rodzeństwo lub osoby małoletnie?
– W przypadku osób małoletnich każda decyzja przekraczająca zwykły zarząd musi być konsultowana z sądem.

– Jeżeli spółka jest dwuosobowa istnieje ryzyko likwidacji
– Jeżeli spółka jest wieloosobowa, konieczność spłaty wartości udziałów zmarłego wspólnika jego spadkobiercom
– W przypadku zapisu o dziedziczeniu udziałów – wejście spadkobierców w prawa i obowiązki zmarłego – możliwe problemy dla wspólników i spadkobierców. Pytanie czy wspólnicy chcą aby do prowadzenia spółki, po zmarłym, weszli żona, mama, tata, rodzeństwo lub osoby małoletnie?
– Spadkobiercy muszą ze swojego grona wybrać jedną osobę reprezentującą ich w działaniach spółki. – W przypadku osób małoletnich każda decyzja przekraczająca zwykły zarząd musi być konsultowana z sądem rodzinnym.

– W przypadku braku zapisów w umowie o dziedziczeniu, aktualne są zapisy ustawy lub testament.
– Wysokie prawdopodobieństwo dziedziczenia udziałów przez potencjalnie szerokie i mało kompetentne grono spadkobierców, w tym osoby małoletnie
– Wysokie ryzyko konfliktu wspólnicy-spadkobiercy
– W przypadku braku dziedziczenia udziałów – spłata wartości udziałów zmarłego spadkobiercom

Kontynuacja wpisów dotyczących kwestii podatkowych w firmie oraz obsługi przedsiębiorstwa pod kątem finansowym. Tematyka dzisiejszego poradnika dotyczyć będzie optymalnego zakupu, rozliczenia oraz odsprzedaży samochodu w firmie. Zarówno takiego który ma być narzędziem pracy, jak i spełnieniem prywatnych marzeń.

Zakup samochodu na firmę to często tak po prostu sfinansowanie prywatnego samochodu kapitałem przedsiębiorstwa. Jest to tzw. użytek mieszany. Nie rozliczymy jednak wtedy pełnego podatku i VATu. Będzie to 50% VATu oraz 75% podatku dochodowego.  Mimo to przy sprzedaży powstanie obowiązek zapłaty pełnego VATu i podatku. Staję się to o wiele mniej atrakcyjne. Spójrzmy na liczby:

• Samochód za 123 000 zł brutto- odliczenie 11 500 zł VATu oraz 14 250 zł podatku
• Realne obciążenie: 97 250 zł ( zaoszczędzone 25750 zł)
• Przy sprzedaży za 50 000 zł brutto- należny VAT 11 500 zł oraz podatek 7315 zł
• Obciążenia podatkowe: 18 815 zł 

Finalnie na podatkach zaoszczędziliśmy 6935 zł, przy zakupie samochodu za 123 000 zł. Nie jest to więc dużo w stosunku do zainwestowanego kapitału.

Rozliczenia podatkowe inaczej wyglądają w przypadku samochodów z przeznaczeniem firmowym (tu musimy prowadzić tak zwaną kilometrówkę). Wtedy tak jak w przypadku samochodów ciężarowych cała kwota zakupu będzie kosztem uzyskania przychodu. 

Jak więc optymalnie zaplanować kwestie zakupu samochodu na firmę? Kluczowe są 3 etapy- przed zakupem, w trakcie rozliczania samochodu w firmie, oraz podczas zbywania pojazdu. Kilka rad dla was jak postępować w każdym z tych etapów:

Zdecyduj czy potrzebujesz leasingu czy chcesz kupić za gotówkę. Koszt leasingu operacyjnego to około 5% wartości samochodu. Znaną strategią jest także wykup końcowy w okolicach 50%. Gdy samochód straci na wartości więcej nie będziesz musiał go wykupić. Jest to korzystne gdy robisz bardzo dużo kilometrów i szybko zużywasz samochód, lub jest on nietypowy i szybko traci na wartości. Plusem takiego rozwiązania jest bardzo niska rata. Zakup za gotówkę nie obciąża nas dodatkowo pod kątem kosztów. Gdy nie jesteśmy VATowcami mamy też możliwość zakupu samochodu od osoby prywatnej.

Samochód nowy vs używany. Maksymalna kwota zakupu samochodu to 150000 zł, oraz 225000 zł dla samochodów elektrycznych. Sprawia to, że dla wielu zakup interesującego go samochodu z salonu będzie niemożliwy. Ceny u dealerów są wysokie i kilkuletni samochód używany może być dla was sensownym rozwiązaniem. Leasing takiego pojazdu jest zazwyczaj droższy o około 2/3%, a maksymalny wiek to 5-7 lat. Sam osobiście najczęściej poszukuje dobrze wyposażonych 2-4 letnich samochodów klasy premium, które można kupić za około 50-60% ceny wyjściowej. Sprawia to, że wydatek ten jest bardziej ekonomicznie uzasadniony, a radość z jazdy często nieporównywalnie większa.

Samochód rozliczymy poprzez amortyzację środka trwałego. Zakup samochodu droższego od ustalonych kwot jest możliwy jednak nie odliczymy nadwyżki wartości. Rozliczmy także wszelkie koszty związane z ubezpieczeniem, paliwem czy serwisowaniem. 

Tak naprawdę tutaj można najwięcej zyskać lub stracić. Najlepszym sposobem na uniknięcie bolesnego opodatkowania jest wykup samochodu z leasingu przez osobę prywatną oraz niewprowadzanie go do majątku firmy. Pozwala uniknąć opodatkowania przy odsprzedaży po upływie pół roku od wykupu. Nie ma znaczenia czy faktura wykupowa była wystawiona na dane firmowe, czy prywatne. Zastosować można to tylko w przypadku JDG lub spółki cywilnej. 

Jeśli samochód był kupiony za gotówkę, prowadzimy spółkę osobową lub pojazd został już wykupiony przez firmę z leasingu możemy przekazać go w darowiźnie bliskiej nam osobie. Następnie to ona po upłynięciu pół roku będzie mogła go zbyć. Sposób ten nie powinien być używany z dużą częstotliwością, jest jednak skuteczny i na ten moment legalny.

Nie milkną echa ogłoszonego w sobotę Nowego Ładu. Najbardziej dotknięci wyższym opodatkowaniem będą przedsiębiorcy zarabiający powyżej 10000 zł netto. Wyższe podatki najczęściej jednak wpływają na ogół społeczeństwa w postaci inflacji cen usług. Najbogatsi znajdują sposoby na optymalizacje kosztów prowadzenia swojej firmy. Jestem osobą która pomaga właśnie w tego typu kwestiach. W tym wpisie poruszę kilka praktycznych aspektów prowadzenia działalności w nowych czasach.

O optymalizacji podatkowej, audycie kosztów w naszej firmie czy sensie przejścia z umowy o pracę na DG, następnie z DG na spółkę z o.o. pisałem regularnie od jakiegoś czasu. Państwo stopniowo utrudnia życie przedsiębiorcom. Najpierw podwójnie opodatkowując spółki komandytowe, teraz wprowadzając proporcjonalne do dochodu składki ZUS. System nadal pozwala na wiele działań prowadzących do obniżenia łącznych obciążeń. Polegających na alternatywnych formach rozliczania, tworzeniu kosztów inwestycyjnych(nieruchomości, giełda) które generują dla firmy zyski, indywidualnej formie rozliczania takiej jak IP Box czy stworzeniu spółki która płaci 9% CITu i pozwala wypłacać wynagrodzenie bez podatku. Oczywiście kwestie finansowe waszej firmy wiążą się z waszymi finansami osobistymi i stosunkiem do ryzyka. Im szerzej zakrojone działania tym więcej formalności i decyzji do podjęcia. Niektórym zależy na większej swobodzie, innym na zmaksymalizowaniu zysków pochodzących z ich pracy.

Wszystko zależy od sytuacji w której aktualnie się znajdujemy. Jesteś nadal na umowie o pracę?Jeśli zarabiasz poniżej 7000-9000 zł brutto to nienajlepszy moment na szukanie alternatyw. Tym bardziej jeśli na przykład jesteś zwolniony z podatku do 26 roku życia. Dzięki podniesieniu drugiego progu podatkowego do 120000 zł oraz podwyższeniu kwoty wolnej od podatku UoP staję się bardziej atrakcyjny. Jeśli jednak Twoje zarobki mają tendencje do wzrośnięcia w najbliższym czasie, masz możliwość wykorzystania ulgi ZUS i nie boisz się założenia firmy pora na założenie działalności.

Największa zmiana w obciążeniach podatkowych pojawia się powyżej 20000 zł netto. Prowadząc firmę masz wpływ na wysokość podatku dochodowego generując koszty. Powinny dotyczyć inwestycji, a nie konsumpcji. Na przykład korzystając z możliwości przyśpieszonej amortyzacji nieruchomości oraz możliwości wliczenia odsetek kredytu. Poprzez inwestycje kapitałowe które zabezpieczą przyszłość finansową Twojej firmy( składka inwestycyjna w wysokości na przykład 2000-3000 zł może być Twoim kosztem). Kilka takich działań skutecznie zabezpieczy Twoją przyszłość finansową i wygeneruje dodatkowe 6000-8000 zł kosztów miesięcznie, a inwestycje same w sobie powinny przynieść Ci zyski. Będąc programistą możesz ubiegać się o rozliczanie na zasadach IP Box. W koszty możesz wrzucić także zakupiony wcześniej sprzęt czy 30% wartości lokalu/wynajmu w którym mieszkasz. Warto odpiąć także składkę chorobową od ZUSu. Zwolni to dodatkowe 80 zł/msc które na pewno można lepiej wykorzystać.

Prowadząc spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością nowe obciążenie w postaci wyższego ZUSu nie będzie Cię dotyczyć. Brak ZUSu oraz 9% CITu(także z możliwością odliczenia kosztów) to największe korzyści. Minusem jest pełna księgowość i wyższe koszty. Należy też posiadać wiedzę biznesową aby dobrze interpretować przepisy prawne. Wynagrodzenie ze spółki można wypłacać bez bolesnego opodatkowania, najlepiej stosując kilka działań równolegle. Temat rzeka więc nie będę go tutaj poruszał. Potrzebujesz drugą zaufaną osobę aby ustanowić ją co najmniej 10 procentowym wspólnikiem. Jest to szczególnie korzystna forma prowadzenia biznesu gdy Twoja partnerka/ partner także prowadzi firmę lub planuje jej założenie. Warto wspomnieć także, że nie każda firma w układzie B2B zaakceptuje spółkę jako kontrahenta.