Wszyscy zainteresowani rynkiem nieruchomości bacznie obserwują sytuację chińskiego giganta Evergrande. Jest to drugi największy deweloper w Chinach, najkorzystniej wyceniana spółka deweloperska na świecie, zajmująca 122 miejsce na prestiżowej liście Fortune 500 globalnych kolosów. Jego zadłużenie sięga 300 mld dolarów a firma stała się niewypłacalna. W utrzymaniu płynności pomóc ma docelowo chiński rząd, firma może zostać upaństwowiona.

Drugim czynnikiem, tym razem lokalnym jest utrzymująca się na wysokim poziomie inflacja przy zerowych stopach procentowych. Co oznacza to ryzyko i jak konsumenci kredytów hipotecznych powinni być przygotowani na negatywne scenariusze?

Kompleksowa obsługa kredytu hipotecznego to także analiza płynności finansowej, określenie działań mających na celu zabezpieczenie kredytu. Składają się na nie między innymi elementy takie jak: dobór okresu i parametrów kredytowania, wysokość wkładu własnego oraz pozostawienie niezbędnych nadwyżek finansowych po wzięciu kredytu, powiększanie tej poduszki bezpieczeństwa lub nadpłaty kapitału. Na etapie planowania ważne określenie wysokości raty w stosunku do dochodów, raty w scenariuszu chwilowej jak i permanentnej podwyżki stóp procentowych, rozpatrzenie scenariuszy związanych z chwilową lub całkowitą utratą dochodu. Przeanalizowanie tego wszystkiego oraz wdrożenie odpowiednich rozwiązań na etapie ubiegania się o kredyt zapewni nam większe bezpieczeństwo.

Najlepszą ochroną są nadwyżki finansowe. Planując kredyt z 20% wkładem własnym na starcie powinniśmy mieć co najmniej 25% wartości przyszłego zobowiązania. W transakcji występują dodatkowe koszty, a moment po pozbyciu się wkładu własnego jest najbardziej newralgiczny dla zobowiązania. Mamy wtedy mało możliwości więc poduszka finansowa oraz oszczędzanie na ten cel po wzięciu kredytu zmniejsza nasze realne saldo zadłużenia. Osoby ceniące sobie dostęp do kapitału, z praktyką w lokowaniu środków powinny kumulować kapitał i nie spłacać kredytu gdy jego cena jest korzystna. Także osoby o niepewnym zatrudnieniu, często przedsiębiorcy lepiej żeby mieli łatwo dostępny kapitał „na czarną godzinę.” Pewnym zyskiem nieobarczonym ryzykiem stopy zwrotu jest także nadpłata kredytu. Opłacalność tego działania zależy od zakładanej stopy zwrotu możliwej do osiągnięcia z oszczędności/inwestycji. Dobierane rozwiązania do tego typu celu są bezpieczną strategią dostosowaną do najczęściej 5/10 letniego horyzontu. W tym okresie warto uzbierać co najmniej 50% wartości naszego kredytu. Aby osiągnąć to w 5 lat musimy oszczędzać dodatkowo 180% raty miesięcznie. Połowę salda kredytu po 10 latach osiągniemy odkładając 70% raty. Jest to realny cel który warto założyć podczas brania kredytu. W pierwszym scenariuszu daję to możliwość skorzystania ze stałego oprocentowania hipoteki, a w konsekwencji zlikwidowania ryzyka zmienności stóp procentowych.

Gdy nie stać nas na tego typu dodatkowe oszczędności warto realizować podobny plan w mniejszej skali. W przypadku każdego kredytu gdy rośnie jego koszty związany z podniesieniem WIBORu należy przeanalizować i przeprowadzić proces refinansowania kredytu. Banki reagują na tą sytuację zmniejszając marże co biorąc pod uwagę ich obecną wysokość może oznaczać obniżkę o 0.5-0.7 p.p. Ważne jest to aby wybrać kredyt o swobodnej konstrukcji związanej z nadpłacaniem czy przenoszeniem kredytu.

Podczas analizy ofert istotne jest to czy ubezpieczenia są wymagane czy dodatkowe. Ryzyka w kontekście kredytu to mniejszy dochód, większe koszty oraz zawirowania rodzinne i finansowe powiązane z najczęściej z kwestią życia, zdrowia oraz zdolności do pracy. Tutaj z ofertą wychodzą do nas banki, jednak to co oferują to inaczej ulokowana prowizja. Polisa indywidualna powinna zabezpieczać przed śmiercią jednego z kredytobiorców(priorytetowo tego który osiąga większy dochód), trwałą lub chwilową niezdolność do pracy oraz opcjonalnie zabezpieczenie przed chorobami i nowotworami.

Wdrażając w życie każdy z tych elementów uważam, że kredyt będzie dużo bardziej bezpieczny i zbilansowany. Tego typu kompleksowa obsługa z mojej strony sprawia, że mimo niepewnych czasów podjęta wcześniej decyzja o wzięciu kredytu hipotecznego nie będzie aż tak stresująca. Krąży opinia, że wielu kredytobiorców jest nieświadomych i nieprzygotowanych na możliwe scenariusze. Warto być w tej drugiej grupie.