Na wstępie zaznaczmy dwie formy finansowania, które są dostępne z użyciem nieruchomości:

• kredyt hipoteczny na zakup prawa właśności do nieruchomości
• pożyczka hipoteczna – środki na cel dowolny, z zabezpieczeniem na wartości nieruchomości.

W pierwszym przypadku mamy do czynienia z tzw. kredytem celowym – bank wie, na jaki cel będą przeznaczone środki, a z uwagi na to, że będzie to zakup nieruchomości, której wartość ma tendencję do utrzymania lub wzrostu w czasie, będzie to podstawa do zaoferowania korzystniejszych parametrów kredytowych.

W przypadku pożyczki hipotecznej – nieruchomość nie stanowi przedmiotu zakupu, a występuje jedynie jako prawne zabezpieczenie dla udostępnionych środków. Jest to więc swoisty kredyt gotówkowy na korzystniejszych warunkach niż zwykła pożyczka gotówkowa, z uwagi na dodatkowe zabezpieczenie na nieruchomości. Nie zmienia to jednak faktu, że bank nie wie, jakie jest przeznaczenie środków (cel dowolony), stąd warunki będą trochę gorsze (zazwyczaj 1-3% gorsze niż kredyt hipoteczny), a sam okres udzielenia kredytu może ulec skróceniu (np. 15 lat zamiast maksymalnych 30 lat w ofercie kredytów hipotecznych).

Jasne i klarowne jest, że jeżeli chcemy nabyć nieruchomość, warto skorzystać z kredytu hipotecznego. Pożyczka hipoteczna jest dobrym rozwiązaniem, jeżeli za cenę wyższego oprocentowania chcemy mieć komfort wydania pozyskanej sumy na cel dowolny.

I tutaj pojawia się nasz problem z nagłówka – co w sytuacji, gdy już zakupiłem nieruchomość, poświęciłem na to dużą część swoich oszczędności, ale po czasie dochodzę do wniosku, że wolałbym odzyskać dostęp do środków i spłacać comiesięczną ratę kredytową?

Jeżeli tylko zdolność kredytowa pozwoli (a sama nieruchomość nie budzi szczególnych wątpliwości) – pożyczkę hipoteczną otrzymasz bez problemu. W dowolnym momencie już po zakupie nieruchomości.

Co jednak w sytuacji, kiedy chciałbyś zgłosić się po preferencyjne warunki i skorzystać z kredytu hipotecznego? Sytuacja nieco się komplikuje, ale nie jest to niemożliwe 🙂

Już na starcie warto zawrzeć jedną, kluczową informację – taka możliwość występuje maksymalnie w okresie 12 miesięcy od podpisania aktu zakupu-sprzedaży nieruchomości. Po tym czasie jedyną możliwością będzie pożyczka hipoteczna (odstępstwem jest ewentualne wnioskowanie o kwotę na podwyższenie wartości nieruchomości – w formie remontu lub wykończenia, które będą opierały się na kosztorysie bankowym).

Sama możliwość refinansowania już poniesionych kosztów na zakup nieruchomości występuje w kilku bankach, a same wymagania instytucji są do siebie podobne.

Na co dobrze będzie zwrócić uwagę?

• musisz posiadać zdolność na wnioskowany kredyt hipoteczny
• maksymalną kwotą, którą będziesz mógł odzyskać, będzie (w zależności od banku) od 80 do 90% wartości zakupionej nieruchomości. Nie jest możliwe odzyskanie 100%.
• lepiej, jeżeli wszystkie przekazania pieniędzy odbywały się formą elektroniczną – tj. przelewem bankowym.
• po samym akcie notarialnym oryginalnego zakupu, składane są wnioski do sądu (precyzyjnie do wydziału ksiąg wieczystych), gdzie w zależności od lokalizacji, tempo rozatrywania wniosków diametralnie się różni. Przydatne jest, aby w księdze wieczystej, w dziale II, było wpisane Twoje imię i nazwisko – tj. własność została już przeprowadzona na Ciebie. Nie jest to bezwzględnie konieczne, jednak z doświadczenia – ułatwia dokumentację i procedurę kredytową.

Sama procedura kredytowa tylko nieznacznie różni się od standardowego wnioskowania o kredyt. Jedyne dokumenty, które będziemy musieli skompletować to:

• operat szacunkowy wyceniający wartość nieruchomości. W zależności od banków – może być to operat przygotowany przez wskazanego do tego rzeczoznawcę lub taki rzeczoznawca może być wskazany przez bank.
• dokument aktu notarialnego nabycia nieruchomości
• potwierdzenia przelewów za transakcję nieruchomości
• odpis lub eKW księgi wieczystej refinansowanej nieruchomości.

Z uwagi na to, że nieruchomość została już wcześniej zakupiona, to po zakończonym wnioskowaniu i po wydaniu decyzji pozytywnej do kredytu, nie będziesz musiał po raz kolejny podpisywać aktu notarialnego. Dokumentem finalizującym będzie wniosek do sądu o wpis banku finansującego do IV działu księgi wieczystej.