Zdolność jest, gorzej z wkładem… problem wielu Polaków.

W klasycznym kredycie hipotecznym, aby móc w ogóle wystartować, konieczne jest zorganizowanie wkładu własnego. Idąc za wskazaniami KNF (Komisji Nadzoru Finansowego), banki oczekują 20% wartości z transakcji nieruchomości w formie pieniężnej. Absolutne minimum, na które musimy się przygotować, a i to nie we wszystkich bankach jest akceptowalne – to 10% wkładu.

W przypadku średniej kwoty nabycia rzędu 500 000 zł – mówimy tutaj o 50-100 tys. zł, aby móc myśleć o zakupie nieruchomości. Do tego dochodzą koszty notarialne, ewentualny podatek PCC, ewentualny pośrednik nieruchomości…. i robi się niemały ból głowy.

Przypomnijmy, że wg. różnych opracowań, raptem co trzeci Polak regularnie oszczędza, a jak już oszczędza, to rzadko kiedy te kwoty dochodzą lub przekraczają 50 000 zł. (więcej m.in. tutaj: https://www.money.pl/gospodarka/polacy-nie-tylko-oszczedzaja-czesc-z-nich-zdecydowala-sie-na-dodatkowa-prace-6879430506761024a.html ).

Co w sytuacji, w której odpowiednio dobrze zarabiamy, mamy zdolność do spłaty ewentualnych rat kredytowych, ale gorzej ze zgromadzeniem wkładu?

a) pożyczenie środków od znajomych lub rodziny – to częste case-studies, które przerabiają kredytowcy. Nie każdy ma jednak bliskich, którzy na nasze cele inwestycyjne będą chcieli wydać zapewne sporą część swoich oszczędności

b) sprzedaż obecnego mieszkania / domu / działki i zakup / budowa nieruchomości za środki ze sprzedaży – jeżeli kwota ze sprzedaży (zwłaszcza z kredytem) pozwoli nam na zabezpieczenie odpowiedniego wkładu własnego – sytuacja jasna. W przypadku sprzedaży jednej nieruchomości i zakupu kolejnej, warto jednak zwrócić uwagę na to, gdzie będziemy mieszkać w międzyczasie (najpierw musimy sprzedać, żeby mieć pieniądze na kolejną inwestycję).

c) zabezpieczenie banku na obecnej nieruchomości w ramach rozliczenia wkładu własnego.

I dzisiaj właśnie na tym ostatnim podpunkcie się skupię. Tak więc zacznimy od odpowiedzi na pytanie z nagłówka – Czy to w ogóle jest możliwe w Polsce?

Prosta odpowiedź brzmi – Tak, a bardziej rozbudowana odpowiedź brzmi – to zależy 🙂

Na moment pisania tego artykułu – dokładnie jeden bank zezwala na zabezpieczenie się na innej nieruchomości w celu uregulowania wkładu własnego. Dlatego będziemy mogli precyzyjnie opisać warunki, na których bank zezwoli nam na takie finansowanie. Oto one:

1. Podstawiana nieruchomość musi być nieruchomością możliwą do zamieszkania. Nie może to być inwestycja deweloperska. Nie może to być też dom w budowie. Musi „stać” i być gotowa do ewentualnej sprzedaży, gdy bank będzie miał problemy z odzyskiwaniem należności ze spłacanego przez Ciebie kredytu.
2. Preferowaną (czasami wręcz wymaganą) nieruchomością jest nieruchomość łatwo zbywalna. Najlepiej, jak jest to lokal mieszkalny o niewielkim metrażu (30-50 m2), położony w ośrodkach miejskich, z dobrą komunikacją. Im dalej od tego idealnego przypadku, tym trudniej będzie dla banku, aby zaakceptować Twoją propozycję.
3. Nieruchomość nie powinna być obciążona kredytem. Istnieje od tego wyjątek – jeżeli posiadany kredyt jest zawarty w tym samym banku, w którym chcemy pozyskać kolejne finansowanie.
4. Współczynnik LTV – Loan to value – lub też po polsku – kwoty łącznego kredytu do całościowej wartości zabezpieczenia – nie może przekraczać 70% (czyli musimy wygenerować ekwiwalent 30% wkładu własnego).
5. Nieruchomość nie musi być naszą właśnością. Jeżeli rodzina / znajomi zezwolą na udostępnienie hipoteki do zabezpieczenia naszego kredytu, bank nie powinien mieć z tym większego problemu.

Sama procedura kredytowa niemal niczym nie różni się od standardowego wnioskowania o kredyt. Jedyne dokumenty, które będziemy musieli skompletować to:

• operat szacunkowy wyceniający wartość nieruchomości. W przypadku zabezpieczania na 2 nieruchomościach (tej, którą chcemy zakupić oraz tej, która będzie stanowić dodatkowe zabezpieczenie dla banku) – takich operatów będziemy potrzebowali dwóch.
• zaświadczenie o spłacanym kredycie i/lub umowa kredytowa z harmonogramem – jeżeli na podstawianej nieruchomości widnieje inne zobowiązanie.
• oświadczenie od właściciela potwierdzające zgodę na zabezpieczenie się na innej hipotece – jeżeli mamy tutaj przykład nieruchomości, która nie jest naszą własnością, a będzie służyła jako ekwiwalent wkładu. Tutaj warto zwrócić uwagę na istotny fakt – taka osoba staje się tzw. dłużnikiem rzeczowym i w obecnych regulacjach banku – będzie on musiał stać się współkredytobiorcą we wniosku – równorzędnie odpowiadając całym swoim majątkiem za ewentualne problemy w spłacie kredytu. Taka osoba nie musi być brana pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej.