Co to jest refinansowanie kredytu? Kredyt refinansowy jest udzielany przez bank B po to, by uregulować kredyt obsługiwany przez bank A, zwykle kredyt hipoteczny. Czym skutkuje? Zamiast spłacać zobowiązanie w banku A, będziesz je spłacać w banku B. Refinansowanie kredytu hipotecznego może mieć szczególne znaczenie. Dlaczego? Kredyt hipoteczny jest udzielany na kilkanaście/kilkadziesiąt lat. W tym czasie, sytuacja rynkowa ma szansę ulec diametralnej zmianie i warunki „starego” kredytu niejednokrotnie przestają być zadowalające.

Niemniej jednak, możliwe jest również, między innymi, refinansowanie kredytu gotówkowego, jak również refinansowanie kredytu samochodowego. Warto pamiętać o tym, że to bank musi wyrazić zgodę na refinansowanie określonego zobowiązania.

Decyzja o finansowaniu mieszkania lub budowy domu poprzez hipotekę nie jest rzadkością w dzisiejszych czasach. Nawet posiadając większe nadwyżki finansowe mało kto chce się ich łatwo pozbywać, a relatywnie niski koszt kredytu sprawia, że decyzja o zobowiązaniu wobec banku ma uzasadnienie. We wpisie tym nie będę rozważał za i przeciw. Przeznaczony on będzie do osób już posiadających kredyt lub takich które raczej na pewno planują go w przyszłości.

Dotyczyć będzie tego jak kredyt obsługiwać w czasie i maksymalnie zmniejszyć jego koszty. Długi, zazwyczaj 30 letni okres kredytowania sprawia, że otoczenie oraz parametry hipotek są mocno zmienne. Najważniejszym kosztem, na który mamy wpływ jest marża banku. W wielu przypadkach w trakcie trwania umowy kredytowej będzie możliwość jej obniżenia i zmienienia warunków na lepsze. Kluczem do sukcesu jest bieżące monitorowanie umowy. Nie każdy ma na to czas więc w tym aspekcie lepiej skorzystać z obsługi osoby, która takie sprawy na bieżąco sprawdza i analizuje.

• Gdy kredyt hipoteczny był brany w okresie, gdy zdolność kredytowa była relatywnie niska. Na przykład z powodu prowadzenia firmy (szczególnie na ryczałcie) lub niskich zarobków. Gdy sytuacja finansowa poprawiała się znacząco w ciągu ostatnich kilku lat.
• Osoby, które posiadają stałą stopę procentową sprzed czasów pandemii. Aktualnie wynosi ona około 4% i możliwe jest jej obniżenie o nawet 2%.
• Hipoteki z lat 2009-2010. Niektóre marże kredytowe wynosiły wtedy nawet ponad 3%.

Warto także wspomnieć, że obecne marże są stosunkowo wysokie w porównaniu do średniej z ostatnich 10 lat. W latach 2011-2014 zdarzały się oferty z marżą w okolicach 0.5%. Ciężko stwierdzić czy takie czasy powrócą, jednak kontrolowanie sytuacji i bieżące jest uzasadnione. Szczególnie dotyczy to osób, które brały kredyt w ostatnim czasie lub go planują. Obniżenie marży kredytu o 0.5 p.p to przy kredycie na 350 tysięcy rata niższa o 100 zł. W perspektywie 10-20 lat to około 20000 zł. Aktualnie najlepsze marżę bez umów dodatkowych to około 2%.

Kluczowe elementy, które mogą wpłynąć na pozytywne rozpatrzenie Twojego wniosku to:

• wzrost zarobków względem momentu, w którym zawierałeś oryginalny kredyt
• lepszy scoring – wynikający m.in. z przemyślanego użytkowania karty kredytowej; poprawienia wizerunku poprzez terminową spłatę rat jak i innych zobowiązań
• wzrost wartości nieruchomości nieruchomości, gruntu – w większości regionów jest to rzecz naturalna. Warto pamiętać, że operat szacunkowy przy oryginalnym kredycie traci ważność po 12 miesiącach i możliwa jest nowa kalkulacja wartości majątku
• dodanie nowej osoby do zabezpieczenia zobowiązania – sprawa prosta – kredyt braliśmy w pojedynkę, aktualnie posiadamy partnera, współmałżonka. Stanowi to dodatkowe zabezpieczenie dla banku, a tym samym jest on bardziej przychylny do zaakceptowania przeniesienia kredytu.
• mniejsze saldo kredytu – wraz ze wzrostem wartości nieruchomości – w zdecydowanej większości przypadków jest wynikiem upływającego czasu. Mniejsze saldo oznacza lepszy współczynnik skredytowania do zabezpieczenia (tzw. LTV) i stanowi przepustkę do korzystniejszych negocjacji z bankiem.

Przeszkodą w efektywnym refinansowaniu mogą być zapisy oryginalnego kredytu, a zwłaszcza – prowizja za tzw. wcześniejszą spłatę zobowiązania. Nie wszystkie instytucje naliczają taką opłatę, jednak te, które już to robią – muszą spełnić wymagania określone w 2017 roku.

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego może być naliczana przez banki w ograniczonym zakresie, ponieważ obowiązują je zasady opisane w Ustawie o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z dnia 23 marca 2017 roku. Zgodnie z nimi tzw. rekompensata z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu musi spełniać następujące warunki:

• w przypadku kredytów hipotecznych ze zmienną stopą procentową – prowizja może być pobrana tylko wtedy, jeśli spłata nastąpiła w okresie do 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy; nie może być ona wyższa niż 3%, ani przewyższać sumy odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty
• w przypadku kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową – prowizja nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.

Zanim zdecydujesz się na kredyt refinansowy, dobrze zastanów się, czy w ogóle taka opcja jest w Twoim przypadku opłacalna oraz wnikliwie przeanalizuj dostępne propozycje w kontekście ich rentowności. Pomoc doradcy w formie przeanalizowania Twojej umowy kredytowej i porównania jej z aktualnie dostępnymi możliwościami na rynku może okazać się cenna i oszczędzić Ci sporo czasu.

Kredyty to dynamiczna część sektora finansowego. Dowiedz się o aktualnych zmianach, możliwościom efektywniejszego zarządzania zobowiązaniem i wiele więcej w segmencie poświęconym kredytom lub napisz do autora tekstu poniżej.